No universo dos fundos imobiliários, a avaliação patrimonial é um procedimento essencial que vai muito além de uma mera vistoria. Isabela Monastersky, diretora de Avaliação Imobiliária da Binswanger Brazil, explicou em entrevista que esse processo, regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), é realizado anualmente e envolve uma análise detalhada da documentação do imóvel, antes mesmo da vistoria presencial. Essa etapa inicial é fundamental para compreender a condição legal e física do ativo em questão.
A vistoria, segundo Monastersky, é crucial para identificar características que não são visíveis em documentos, como o estado de conservação e a localização do imóvel. Além disso, a coleta de dados de mercado é considerada a fase mais importante do processo, pois a comparação com imóveis similares na região pode fornecer uma estimativa precisa do valor do ativo. Essa análise minuciosa permite que os avaliadores ajustem suas conclusões, considerando fatores como oferta e demanda no mercado imobiliário.
As metodologias de avaliação, predominantemente o fluxo de caixa descontado, são adaptadas conforme o tipo de imóvel e as condições do mercado. O impacto de eventos como a pandemia destacou a necessidade de flexibilidade nas abordagens, especialmente em setores que enfrentaram desafios inesperados. Assim, a complexidade do processo de avaliação reflete não apenas as exigências regulatórias, mas também a dinâmica do mercado imobiliário que influencia as decisões de investimento.